こんにちは。

特に意味は無いんですが、まあ、アレです。ほほ＾＾

●バリ島は最大の不動産トラブル地

バリでは理由の如何を問わず、裁判すれば必ず負けるのが当たり前なので念のため。現実的に100～200万円くらいで家の購入は可能、気軽に買ってしまう心理も分かるのですが、言葉の問題もあって、信用すれば騙される、信用しなければ何も始まらない、難しい問題です。

現地に行けば、多くの自称コンサルタントの日本人が大勢いますが、詐欺的不良日本人もいっぱい。

●不動産取得について

インドネシアは外国人名義での土地所有は認められていません。

■土地利用権

一定期間の期限付き所有という形で開発または利用できる権利のこと。インドネシア特有の制度。

国が認めた「利用権」が付いている土地・住宅に関しては、最長25年間（更に25年間の延長可能）の一時的な所有権が認められますが、期限満了時、またはインドネシアでの居住が継続できなくなった場合は、1年以内に権利を譲渡・売却する必要があります。

＜土地の各種権利について＞

インドネシアでは土地の権利が11種類に細分化され、それぞれに国の許可が必要となっています。

ただし賃借権と農地賃借権については当事者間での権利の移転が可能。

＜権利の種類＞

◇所有権（HM）　◇事業権（HGU）　◇建築権（HGB）　◇利用権（HP）　◇開墾権（HMT）　◇森林産出物採取権（HMHH）　◇賃借権（HS）　◇小作権（HUBH）　◇土地質権（HG）　◇滞在権（HM）◇農地賃借権（HSTB）

■借地契約

借地契約は通常20～25年が一般的。外国人の借地契約は認められているので、弁護士や司法書士を通して正規に契約すれば問題ありません。但し、地主の気が変り、契約無効や解除を要求される場合があり、トラブル化する場合もあります。また借地契約終了後は、住居などを建てた場合、特別な契約を結んでいない限り建物は地主のものになります。

■名義借り

トラブルの大半はインドネシア人の名義を借りるこのケース。名義料を払う場合、払わない場合と方法はいろいろあっても、よほどの信頼関係がないと難しいのが現実。土地の使用に関しては、借りた人が名義人の代理人となる旨の委任状を作成することも必要。この場合、第3者に貸すことは自由にできるものの、売却は名義人のサインが必要になります。

■会社名義

外国人投資会社（PMA）を設立し、会社名義にすれば問題ありませんが、会社設立と維持にそれなりの費用がかかります。

●日本人専用のリタイア施設について

バリ島では日本人経営者による日本人リタイア施設がいろいろ計画されていたり、既にオープンしている施設があります。外国人の土地所有は認められていないため、ある施設の場合は、政府規定の市場売買可能なHGB方式（30年契約、20年更新）による土地供与によって利用権を販売するシステムに。価格の一例としては一軒家の共同利用で210万円、単独利用で520万円程度。但し、リタイアメント査証での滞在期間が限定されているために、必要無くなった時に確実に権利が売却できるかが最大の課題とリスクとなっています。



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